女首富

2005年，香港房地产业分析师Churchouse率团队调研龙湖。

Churchouse当时担任LIM Advisors Limited董事及LIM Asia Altemative Real Estate Fund的高级投资组合经理。在此之前在摩根士丹利研究部任职超过15年，具体任职包括执行董事、董事总经理及顾问董事。而在2009年11月Churchouse出任龙湖独立非执行董事。

而在2006年，龙湖从花旗获得4亿美元的贷款。这一时期的扩张有了资金支持。

2006年7月，华润置地的财务负责人林钜昌的加盟龙湖。林钜昌在任职华润置地之前则是在美林证券工作。林钜昌后来接受《首席财务官》采访，就房地产周期这一问题指出，当资本市场好的时候，融资成本低，但地价会很贵，所以此时应多融资；地价低的时候再买地；市场好的时候来卖楼。“将三个周期独立，各自选好时机……”

房地产市场的发展或者是超过了人们的预期，2006年11月龙湖地产策划中心负责人接受《成都商报》采访时表示：重庆开发十年，我们完成了年销售额突破20亿元的跨越。到2007年底，也就是龙湖进入成都市场两年后，我们就计划在蓉单年销售额突破20亿元，加上北京项目的开盘销售和重庆新项目的开发，龙湖集团2007年销售将再次增长10亿元，超过40亿。

2007年，龙湖地产销售突破100亿元，无疑成为了重庆市、也是西部地区首家销售突破100亿元的地产企业。

人们获悉龙湖的一个思路：成渝经济特区的建立为重庆、成都的发展注入新的活力，龙湖将继续加大并保持在此区域的领先优势。除此之外，长三角、环渤海与西部中心城市将成为下一步龙湖区域拓展的重点。

“在以前，龙湖的发展很大程度上取决于我个人的认识和理想，但人都是有局限性的，有一天我的认识跟不上形势发展了，或者有惰性了，怎么办？”吴亚军在一次内部会议上谈及上市：而一旦决定上市，企业就没有回头路了，它将形成机制上的不可逆，由机制保障并推动着企业向前发展。

不过华尔街金融风暴却不期而至， 2008年时行业拐点似乎出现了，媒体聚焦在房地产公司的资金链上，所谓戏剧性变化指，售楼员之间回忆之前繁忙的日子，就在几个月之前，但已经远去了。

“上市延期，是因为金融危机的冲击。毫无疑问，龙湖地产目前已经暂缓上市，但不能说是停止。目前上市对我们公司没有任何好处。龙湖什么时候重新启动上市计划，还没有时间表。” 2008年11月龙湖集团新闻发言人顾伟在接受《时代周报》采访时坦承。

2008年11月公司在上海的首个楼盘“龙湖滟澜山”开盘，一周回笼资金2.2亿元。

“从成交记录来看其中叠加别墅型产品均价不足1.6万元平方米。”《东方早报》报道指出：2007年11月8日，首次进军上海的龙湖地产以154214万元天价拿得青浦赵巷镇特色居住区8号地块，土地楼板价10672元每平方米。

当然我们都经历了这个过程，之后房地产市场逆转了……

2009年5月重庆龙湖企业拓展有限公司在上海证券交易所发行14亿元企业债，该债券为期7年，债券在存续期内前5年票面年利率为6.7%。销售很顺利，当天就销售完毕了。

2009年10月的时候，外界获悉龙湖再度IPO。保荐人一共三家，摩根士丹利、花旗银行、瑞银。瑞银是后期才介入的，如此时任瑞银投行亚洲区主席蔡洪平又有了一个同“首富”联系起来的机会，碧桂园的上市就是瑞银承销的。

龙湖上市拟全球发售10亿股，公开发售部份占10%，其余9亿股由机构性投资者认购，此次公开配售股份数量由上次拟定的发行后扩大总股本的25%下调至20%。林钜昌指出，“但由于最终接近上限定价并成功行使超额配售权，龙湖仍然募集了约10亿美元，可以说是以更少的股权稀释，换来了预期的融资规模，并创下了超额认购之最。”

基础投资者有五家，淡马锡旗下的Dunearn投资公司，新加坡政府投资公司，中国银行旗下的中银投资有限公司，平安保险旗下的中国平安资产管理，香港置地旗下的Starsome。分别投资数千万美元。

投资者注意到吴亚军的不同，“她不喜欢说有多少地，有多少关系，只喜欢说今年干什么，明年又干什么，讲自己怎么做产品。每个细节都很详细。”《经济观察报》援引一位观摩了路演的人士的话。

由于香港公开发售获50倍以上超额认购，公司启动回拨机制，香港公开发售部分可供认购的总股数至4亿股，占初步全球发售总数40%。

11月19日龙湖地产（0960.HK）上市首日，开盘报7.20港元，最高触及8.19港元，最终报收8.01港元。以收盘价8.01港元计算，吴亚军夫妇财富达到312.39亿港元，超过碧桂园大股东杨惠妍的约293亿港元。

11月24日，龙湖地产发布公告，全数行使超额配股权，公司按每股7.07港元发行1.5亿股。 随着超额配股权的行使，龙湖地产全球发售股份合计11.5亿股，扣除包销佣金及发售费用后，龙湖收入款项净额约77.15亿港元。

蔡奎在上市前任重庆龙湖企业拓展有限公司董事、副董事长，而现在网站的管理团队名单上没有他，如此就避免造成家族企业的外部印象。吴亚军和他有个私人公司，蔡奎现在从事一级土地开发整理、高尔夫等项目。“他现在很潇洒。”吴亚军如是说。

商业地产

2010年11月，龙湖地产宣布，已提前完成全年248亿元合同销售目标。

“区域聚焦”战略已经颇具规模，即以重庆为核心的大西南区域板块、以北京为核心的环渤海区域板块以及以上海为核心的长三角区域板块。

在三个板块的基础上开始进入更多城市，山东青岛、辽宁沈阳、江苏无锡、常州、浙江杭州、山东烟台、云南玉溪。

龙湖有一个认识，房地产开发企业和城市建设之间的关系分为三个阶段：最初，开发商通过买地开发赚钱；第二阶段，开发企业配合政府进行区域建设；第三阶段，开发企业成为城市发展的动力之一。

龙湖集团客户及公司品牌部总经理秦力洪在接受《京华时报》采访时指出：第二步建设分享城市的繁荣，开始涉入商业地产领域；第三步，参与分享城市发展，即城市运营商，实现产、商、住、交通、运营一体化……

龙湖长楹天街位于朝阳东，朝阳北路与管庄路交汇处， M6号线地铁上盖46万平城市综合体，龙湖自持26万平米商业配套，规划有IMAX影院、冰场、职场体验公园以及四季主题百货等业态。

提出了“Family Mall”的概念，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能于一体，考虑到从孩子到老人等各年龄层生活需求的“全家庭型城市综合体”。 在建筑形态上，不再是一个封闭的购物中心，而是将自然采光引入建筑内部，结合景观，实现“移步换景”。预计2011年开盘，规划有城市公寓和精英公寓。

房地产企业遇到的结构性问题是，住宅业务在持续增长之后，最好的时间无疑是已经过去了。就目前来说，也是住宅和商业地产综合拿地的，只是住宅业务的利润在前期太好。多业态的公司或者更适应这种变化。当然，商业地产，持有物业的前提是大量资金。

媒体援引龙湖高层的说法是，项目布局集中在二三线城市，70%-80%的土地储备，同时综合体项目中商业地产的配比已经大幅提高。

人们获悉，预计2015年底，龙湖在运营的大型商业项目将有18个，200万平方米，租金收益对总利润的贡献将在10%-15%。

2010年北京龙湖成为集团首个百亿级公司，全年合同销售金额达100.2亿元，名列北京市场第二；于此同时，重庆龙湖认购金额突破90亿元，连续第七年蝉联重庆市场第一。

2010年，龙湖全年合同销售333.2亿元，同比增长81.5%，毛利率上升至33.9%。

业绩会现场，吴亚军说：北京今年的目标是80亿，去年北京的目标是70亿，但是北京实际多完成了30亿。就是因为我们预测到今年的市场会有一些波动，所以要求北京在去年超卖30亿，那就是说，北京的货值在去年就已经大卖。

常务副总裁邵明晓：在北京这样的城市，我们的目标是保持前三这样一个相对领先的地位。另外，可以看到我们还在不断去延展我们整个业务层面，比如说烟台项目。

邵明晓之前是北京公司总经理。他进一步指出：烟台这个城市盛产红酒、黄金，还有苹果，是一个非常美丽的城市。它又处于寒温带，所以适合多种客户的需求。加上龙湖的产品现在非常强，在那个项目当中会匹配一些我们传统的必备的产品，还有一些度假类的产品，还有一些部分投资类的产品，甚至还有一些持有的物业。

这里涉及了度假类的产品，2010年7月，龙湖推出的首个度假产品成都小院青城。

项目位于青城山前山门旁，成灌高速、成青旅游快速通道、省道106线三条线路直达青城山。公司如是介绍：产品主要为精装独院和叠院组成，户型设计多元，项目在规划设计打破传统别墅的布局，全面实现别墅的度假梦想。

有一件事情一定要提一下，绿城中国2010年投资者恳谈会上宋卫平说：“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家，这一家呢就是龙湖，另外半家是星河湾。吴亚军有男人气魄，又有女人的细腻，我不吝啬把溢美之词送给她。”虽然他后面又把话往回绕，“通常上大学以后，男同学的成绩会比女同学的成绩好一点。”

重庆市工商联数据显示，2010年，重庆销售过百亿的民营企业增至6家，龙湖地产位列2010年度销售收入和税收贡献两个指标的榜首。2011年3月2日，龙湖地产获评级机构标准普尔及穆迪首次评级。标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级，展望均为稳定，为目前中国民营房企最好水平。

结语

熟悉吴亚军、蔡奎的人谈及他们，“他们不过是普通人家出生的孩子，考上了大学，又赶上了下海潮时代。人聪明刻苦，抓住机会发展，这就是我看到的故事。”

我们都经历了并在继续经历这个时代，但是少数人显然是引领了潮流，蓦然回首，才发现时代是如此丰富。